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Faciliter la transmission d’un bien immobilier avec le démembrement

Vous possédez un bien immobilier que vous souhaitez transmettre aux héritiers de votre choix ? Facilitez cette transmission en mettant en place un outil patrimonial efficace et pourtant encore peu connu : le démembrement de propriété. En quoi consiste-t-il et quel rôle joue-t-il dans l’optimisation de la transmission ?

Séparation de l’usufruit de la nue-propriété

Lorsqu’un individu possède un bien en pleine propriété, il est libre d’exercer tous les droits sur celui-ci : l’habiter, le mettre en location, encaisser les loyers, le mettre en vente, etc. Dans ce cas, il se doit aussi de s’acquitter des impôts et des taxes diverses : impôt sur la fortune immobilière ou IFI, impôt foncier, taxe d’habitation, etc. Les héritiers sont ensuite tenus de payer les frais de succession ou de donation.

Voici ce qui se passe lorsque l’individu qui possède un bien en pleine propriété décide de mettre en place le démembrement immobilier :

  • l’usufruit et la nue-propriété sont séparés, c’est-à-dire les droits réunis de la nue-propriété.
  • l’individu conserve l’usufruit et cède la nue-propriété aux héritiers
  • la durée du démembrement sera temporaire ou viagère. Temporaire si le montage est mis en place pendant une période déterminée, et viager s’il prend fin lorsque l’usufruitier décède.

La transmission optimisée

Du point de vue fiscal, le démembrement de propriété donne lieu aux avantages ci-après :

  • le nu-propriétaire est exonéré de paiement de l’impôt sur la fortune immobilière ou l’impôt foncier – sauf dans certains cas exceptionnels où usufruitier et nu-propriétaire se partagent le montant de l’IFI
  • le bien est valorisé pendant toute la durée du démembrement, sans que le nu-propriétaire ait à s’acquitter des impôts cités plus haut
  • c’est sur la base de la valeur de la nue-propriété que seront calculés les frais de donation ou de succession. L’âge de l’usufruitier entre alors en compte dans la détermination de ladite valeur.

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